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浙江某旅游管理有限公司不服丽水市自然资源和规划局不动产登记申请复议案
发布日期: 2019-12-06

      丽水市人民政府 

  行政复议决定书 

    

                                      丽政复〔201889 

     

  申请人:浙江某旅游管理有限公司。 

  被申请人:丽水市自然资源和规划局。 

  第三人:浙江某投资集团有限公司。 

  申请人要求确认被申请人在浙(2018)丽水市不动产权第0021043号《不动产登记证书》附记的标注内容行为违法,责令被申请人更正,于2018125日向本机关提起行政复议申请。经审理,申请人的行政复议申请符合《中华人民共和国行政复议法》规定,本机关于2018125日予以受理。被申请人于20181219日提交了答复书和证据,第三人于20181212日提交了答辩书和证据。本案现已审理终结。 

  2018830日,被申请人在核发给申请人的浙(2018)丽水市不动产权第0021043号《不动产权证书》“附记”栏中标注有“某某广场、东方某某酒店、某某酒店等位于花园路东侧商业中心地块的不动产须整体持有和整体处置,不得分割销售。今后上述不动产分割转移到某投资集团有限公司及本次所分立公司以外的独立公司以外的独立法人或个人,须按规定补缴土地出让金。”的内容。 

  申请人称:请求确认被申请人丽水市国土资源局在《不动产权证书》“附记”中标注(后半部分内容)的行政行为违法,责令被申请人予以更正。事实和理由:一、被申请人在申请人的权属证书“附记”中标注的后半部分内容的行政行为没有事实和法律依据。根据丽水现代商贸中心项目土地出让挂牌文件约定和丽水市人民政府办公室《抄告单》(丽办抄〔201829号)文件内容,仅明确为“不得分割出售”,并未对今后再进行分割转移须补缴土地出让金的问题进行约定,而且今后企业如因发展需要,均可按国家的相关规定依法办理。在没有相关法律法规规定和没有双方约定的情况下,被申请人擅自设定条件和进行限制,显然没有事实和法律依据,被申请人的行为属于违法行政行为。二、被申请人的上述标注行为限制并侵害申请人的正当合法利益。被申请人在《不动产权证书》“附记”中标注“分割转移”“补缴土地出让金”等内容的行为,直接限制了申请人对该登记房产在集团内部或关联企业等进行再次划转和其他方式处置的可行性,且意味着相关物权存在权利上的瑕疵,将导致持证人在实现物权时受到额外的价值贬损,影响申请人正常的融资和经营,带来不必要的损失。三、被申请人的行为不符合公平和平等原则。法无依据不得增加行政相对人的义务或限制其权利。被申请人在办理其他产权证书的实践中,从没有加注过此条文,但在申请人办理时却加上该批注,明显不符合宪法规定法律面前人人平等和行政行为应遵循一视同仁的原则。四、被申请人在制发给申请人《不动产权证书》时,没有告知申请人救济途径,违反相关法律规定。故申请人请求依法确认被申请人在“附记”中标注上述内容的行为违法,并请求责令被申请人对标注内容进行更正。 

  答复人称:一、答复人在案涉的《不动产权证书》附记进行备注的行政行为合法,应予维持。2018824日,申请人就坐落于莲都区人民街XXX号房屋等建筑物向答复人提出转移登记申请,并提交了营业执照、变更登记情况、公司章程、分立协议、市府办抄告单等材料。同日,答复人予以受理。829日,答复人就案涉的不动产分立办证等问题召开了专题会议,根据市政府相关会议、抄告单精神和案涉不动产的土地出让《挂牌出让须知》十二“该项目除住宅部分及某某水晶城允许分割销售的商业部分外,其它各类用房均不得分割出售”的约定,会议确定:同意对案涉不动产分立办证;在分立不动产证书上标注“某某广场、东方某某酒店、某某酒店等位于花园路东侧商业中心地块的不动产须整体持有或整体处置,不得分割销售…”等内容。830日,答复人同意登簿,并颁发不动产权证书。答复人依申请办理分立不动产权证,且在备注须整体持有和整体处置,分割销售后须补缴土地出让金的行为,符合《不动产登记暂行条例》第十条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条、第二十七条等规定。二、申请人的复议申请理由不成立,应予以驳回。申请人的复议申请理由可归纳为两点,一是答复人在权属证书“附记”中标注的行为是否有事实与法律依据;二是答复人的该行为是否损害了申请人的合法权益。首先,答复人认为,《挂牌出让须知》的第十二点明确约定案涉不动产不得分割出售,即案涉不动产应整体持有和整体处置,若案涉不动产进行分割销售,则应当补交整体持有和整体处置与可分割销售之间的出让金差价。答复人的标注行为系根据《不动产登记暂行条例》第十条的规定,将各类登记事项准确、完整、清晰地记载。同时,不动产权属证书的填写核发,根据不动产登记薄的记载,符合证书与登记簿一致的原则。因此,答复人的标注行为是符合双方土地出让时的限制约定,又具有法律法规依据。其次,答复人的标注内容系根据出让时的限制条件予以记载,因案涉不动产土地出让时是按照整体持有的状态进行缴纳出让金,若分割转让必然导致出让金差价,补缴出让金系对于该情况予以备注而非限制申请人对物权的处分。据此,答复人认为登记备注行为是合法有据的,且程序合法,应当予以维持。 

  第三人称:一、被申请人制发给申请人的权属证书“附记”中标注内容的行政行为没有事实和法律依据。二、丽水市国土资源局的上述标注行为限制并侵害答辩人和申请人的正当合法利益。三、被申请人的标注行为不符合公平和平等原则。答辩人赞同申请人提出的复议申请请求。 

  经审理查明:200912月,原丽水市国土资源局就丽水市莲都区花园路东侧商业中心地块进行国有建设用地使用权挂牌出让,《国有建设用地使用权挂牌出让须知》约定了该宗土地的拍卖条件,其中第十二条“特别说明”第1点规定“该项目除住宅部分(总建筑面积≤65000平方米)外,其它各类用房均不得分割出售;”2010114日,经挂牌招投标,原浙江乙投资集团有限公司(以下简称“原某某集团公司”)竞得该宗土地使用权。201025日,原某某集团公司与原丽水市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。原某某集团公司经过建设后,于2017930日取得原丽水市国土资源局核发的浙(2017)丽水市不动产权第0023208号《不动产权证书》,证载“莲都区人民路XXX号,单独所有,出让/自建房,土地使用权面积9701.97㎡,房屋建筑面积82222㎡,”附记内容为“其中酒店建筑面积55003.17㎡,层次含-114-17层,房屋用途酒店;餐饮建筑面积8924㎡,层次含-13层,房屋用途餐饮;会议中心建筑面积7679.62㎡,层次-125层,房屋用途娱乐;商业建筑面积638.94㎡,层次含-1层,房屋用途商业;另有不计容地下车库及设备用房,层次含-1-3层。” 

  20182月,原某某集团公司经股东会会议决议分立为第三人、申请人及浙江某某商业发展有限公司。201842日申请人取得营业执照,2018511日第三人取得营业执照。 

  2018824日,申请人根据原某某集团公司股东会会议决议,向原丽水市国土资源局申请坐落在莲都区人民街XXX号房屋办理不动产权变更登记。同月28日,原丽水市国土资源局对申请人申请的不动产分立办证等问题进行专题研究。同月30日,原丽水市国土资源局核发了浙(2018)丽水市不动产权第0021043号《不动产权证书》,确认申请人“单独所有”“莲都区人民街688号,出让/存量房产,土地使用权面积9701.91㎡,房屋建筑面积82222.00㎡”,附记部分除标注原证记载的建筑面积、所在层次和具体用途外增加了“某某广场、东方某某酒店、某某酒店等位于花园路东侧商业中心地块的不动产须整体持有和整体处置,不得分割销售。今后上述不动产分割转移到乙投资集团有限公司及本次所分立公司以外的独立法人或个人,须按规定补缴土地出让金。”2018830日,申请人领取了《不动产权证书》。2018910日,第三人向原丽水市国土资源局提交了《关于要求对不动产证附证标注进行更正的申请》。 

  申请人认为原丽水市国土资源局在《不动产权证书》附记中增加的标注内容不符合法律规定和双方出让合同约定,于2018125日提起行政复议申请。 

  本案审理期间,丽水市进行机构改革,原丽水市国土资源局的不动产登记工作归新组建的丽水市自然资源和规划局承担。本机关依法将被申请人由丽水市国土资源局变更为丽水市自然资源和规划局。 

  认定以上事实的证据有申请书,答复书,答辩书,《不动产权证书》《不动产登记申请书》《询问笔录》《土地估价报告》《营业执照》《变更登记情况》、申请人的《公司章程》,原某某集团公司《公司章程》《公司章程修正案》《股东会决议》,第三人《公司章程修正案》《股东会决议》,申请人的《公司登记基本情况》,《分立协议》《丽水市人民政府办公室抄告单》《契税完税情况联系单》《授权委托书》《身份证复印件》,原《不动产证书》《挂牌出让资料》《国有建设用地使用权出让合同》《丽水市国土资源局[2018]10号专题会议纪要》《不动产登记审批表》《不动产权证领证签收单》《关于要求对不动产证附证标注进行更正的申请》《丽水市机构改革方案》等。 

  本机关认为,被申请人是依法确定负责不动产登记工作的机构,核发《不动产权证书》和在《不动产权证书》附记进行必需的标注是其法定职责。在不动产权证书进行必需的标注,应当有充足的事实依据和法律依据。本案案涉的不动产是原某某集团公司基于土地挂牌拍卖取得土地使用权进行建设取得,该不动产权依法应受到该宗土地使用权拍卖时确定的条件和内容限制。申请人、第三人以及被申请人一致认定土地拍卖时确定的条件和内容限制是“特别说明”的“该项目除住宅部分(总建筑面积≤65000平方米)外,其它各类用房均不得分割出售。” 

  被申请人在案涉的《不动产权证书》附记增加的标注内容可分为两个方面,一是案涉不动产需整体持有和整体处置,不得分割销售;二是今后分割转移需补缴土地出让金。第一方面内容,挂牌拍卖中“特别说明”约定的“不得分割出售”,其含义应理解为不能将约定部分建筑进行划分为若干部分进行出卖;而“整体持有”“整体处置”,其意思是特定的建筑需由同一权利主体所有或将全部建筑处置归另一主体所有,即对特定建筑的所有权归属状况和处置要求的规制。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定,不动产权变更登记情形有九种,买卖只是第一种的其中一类情形,“不得分割出售”的限制不能包括发生其他不动产变更情形,也没有对其他种类处置方式和持有方式进行规制的意思,故,从“不得分割出售”不能得出“整体持有”“整体处置”的结果。第二方面内容,表达的意思是以后权利人如对该建筑物分割转移,则必然会出现改变土地出让时约定的土地利用条件,导致出现“整体持有”和“分散持有”两种不同情形的土地出让金差价,则须补交土地出让金。上述意见是被申请人依据浙江省国土资源厅办公室《关于改变土地用途及土地利用条件涉及补交土地出让问题的批复》(浙土资函(2006)76号)规定得出。即使不动产分割转移导致改变土地利用条件,需要补交土地出让金,是行政相对人应承担的责任,该种情形也是土地市场已经依法依规设立的一种制度,无需进行特别注明。根据2016530日国土资源部印发的《不动产登记操作规范(试行)》分则第9部分规定,办理变更、转移登记涉及“分割或者合并不动产”事项,不动产权登记申请人需要提供有包括“应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件”的申请材料。由此可知,不动产登记制度并没有将不动产是否可以“分割或合并”纳入登记机关审查,不动产是否可以“分割或合并”是由相关部门批准决定,是否应当补缴土地出让金也是相关部门批准“分割或合并”后,由职能部门依法依规确定,属于职能部门在相关情形发生时必须履行的法定职责。因此,不动产发生“分割或合并”,批准是前提,登记是后续,被申请人在不动产登记中将前置相关部门批准职权进行标注,混淆了不动产登记行为和土地市场监管行为的法律关系界线,显属不当。 

  为此,根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项之规定,决定如下: 

  撤销被申请人核发的浙(2018)丽水市不动产权第0021043号《不动产权证书》附记中标注的“某某广场、东方某某酒店、某某酒店等位于花园路东侧商业中心地块的不动产须整体持有和整体处置,不得分割销售。今后上述不动产分割转移到乙投资集团有限公司及本次所分立公司以外的独立公司以外的独立法人或个人,须按规定补缴土地出让金。”等内容,责令被申请人在法定期限内重新制发《不动产权证书》。 

  如不服本行政复议决定,可以自收到本决定书之日起十五日内依法向浙江省丽水市中级人民法院提起行政诉讼。 

                                  

    

   2019130 

新闻来源: 丽水市行政复议局
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